Le prix m2 Saint Cyprien Toulouse attire toutes les curiosités en 2025. Ce quartier emblématique, situé sur la rive gauche de la Garonne, incarne l’esprit toulousain : convivial, culturel et en pleine mutation. Entre immeubles anciens aux briques roses, programmes récents et ambiance de marché, les valeurs immobilières varient considérablement.
Pour les vendeurs, l’enjeu est clair : comprendre les ressorts de ce marché complexe pour estimer juste. Avec ce guide, découvrez chiffres, tendances et méthodes fiables avec Au Bon Mandat.
Prix m2 Saint Cyprien Toulouse 2025 : comprendre un marché vivant et contrasté
Résumé : Saint-Cyprien reste l’un des secteurs les plus prisés de Toulouse, mais aussi l’un des plus hétérogènes. Les prix au mètre carré oscillent entre 3 500 € et 6 000 € selon la rue, l’étage et le cachet. Ce dossier urbain détaille le baromètre 2025, les écarts entre ancien et neuf, les micro-marchés, ainsi que les méthodes pour estimer au plus juste avec Au Bon Mandat.
Sommaire
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- Comprendre la moyenne du prix m2 Saint Cyprien Toulouse
- Différences selon les typologies de biens
- Zoom sur les rues et micro-localisations
- Kit pratique pour estimer son bien
- Pourquoi il est difficile d’estimer à Saint-Cyprien
- Comment Au Bon Mandat aide à trouver le juste prix
- Conclusion
- FAQ
- À lire aussi
- Sources
Comprendre la moyenne du prix m2 Saint Cyprien Toulouse
Dans les rues animées du marché couvert, sur les quais rénovés ou à proximité du métro, le prix m2 Saint Cyprien Toulouse évolue vite. En 2025, il se situe entre 3 500 € et 6 000 €/m2, mais certains biens dépassent les 6 500 € lorsqu’ils disposent d’une terrasse ou d’une vue sur la Garonne. Comme le résume Élodie, agente de quartier depuis quinze ans : « Deux immeubles séparés par une rue peuvent afficher 1 500 € de différence au mètre carré ! ».
Baromètre du prix m2 Saint Cyprien Toulouse 2025 : valeurs de référence
Pour mieux visualiser ces écarts, voici un tableau récapitulatif basé sur les données notariées et les annonces actives du premier trimestre 2025 :
Baromètre 2025 : valeurs de référence
Voici les repères de prix observés en 2025 selon le type de bien et son état. Ces estimations s’appuient sur les données notariales et les annonces actives locales :
Appartement ancien sans ascenseur : entre 3 500 € et 4 200 €/m2. Ces biens séduisent les investisseurs grâce à leur bon rendement locatif, mais nécessitent souvent des travaux.
- Appartement ancien rénové : entre 4 500 € et 5 500 €/m2. Charme conservé, menuiseries neuves, DPE correct et copropriétés entretenues. Ce segment concentre la demande des jeunes actifs.
- Appartement récent (après 2010) : entre 5 000 € et 6 000 €/m2. Balcon, ascenseur et stationnement sont des critères décisifs. Ces résidences modernes séduisent les familles et les primo-accédants.
- Bien avec terrasse ou vue Garonne : à partir de 6 200 €/m2 et jusqu’à plus de 7 000 €/m2 pour les adresses les plus recherchées. Ces biens rares combinent emplacement premium et forte attractivité.
En moyenne, un T2 rénové se vend autour de 4 900 €/m2 et un T3 autour de 4 600 €/m2. Les programmes neufs atteignent généralement 5 800 € à 6 200 €/m2. En revanche, un DPE classé F ou G entraîne une décote immédiate de 8 % à 15 %.
En moyenne, le prix médian tourne autour de 4 900 €/m2 pour un T2 et 4 600 €/m2 pour un T3. Les biens neufs se vendent souvent sur plan entre 5 800 € et 6 200 €/m2. Les rénovations complètes permettent de tirer les prix vers le haut, tandis qu’un DPE F ou G impose une décote de 8 % à 15 %.
Évolution récente du prix m2 Saint Cyprien Toulouse
Après la flambée de 2021-2022, la hausse s’est ralentie. En 2024, les prix ont légèrement reculé (-2 %) avant de se stabiliser début 2025. En revanche, la demande reste solide sur les biens lumineux et sans travaux. Les investisseurs locatifs ciblent toujours les petits logements proches du métro Saint-Cyprien République, tandis que les familles recherchent des T4 vers le Fer-à-Cheval.
Différences selon les typologies de biens du prix m2 Saint Cyprien Toulouse
Dans ce quartier dense, chaque typologie suit sa propre logique. En conséquence, un T1 rénové se vend parfois plus cher au mètre carré qu’un T4 ancien à rafraîchir. Comme le note Julien, négociateur local : « Ici, la surface ne fait pas tout : c’est la lumière, le calme et le charme qui fixent la valeur. »
Appartements anciens
Les immeubles du XIXe siècle et du début XXe dominent. Pour ces biens, les planchers en bois, les plafonds hauts et les cheminées sont recherchés, mais l’absence d’ascenseur ou de parking limite parfois la valeur. Un T2 de 45 m2 rue de la République se négocie autour de 4 700 €/m2, tandis qu’un T3 rue du Pont-Saint-Pierre atteint aisément 5 300 €/m2 après rénovation.
Biens récents et programmes neufs
Les résidences contemporaines près de l’avenue Étienne-Billières affichent des prestations supérieures (ascenseur, balcon, parking). En pratique, les prix varient entre 5 000 € et 6 000 €/m2. Les investisseurs apprécient les charges maîtrisées et la conformité énergétique.
Biens avec extérieurs
Les terrasses, balcons et patios intérieurs sont rares, donc fortement valorisés. Comptez 10 % à 15 % de plus qu’un bien équivalent sans extérieur. Par exemple, un T3 de 60 m2 avec terrasse de 12 m2 place Rouget-de-Lisle peut dépasser 6 000 €/m2, contre 5 300 € pour le même en étage intermédiaire sans extérieur.
Petites surfaces et studios
Les studios proches du métro ou des hôpitaux représentent une part importante du marché locatif. En 2025, les ventes se situent entre 4 800 € et 5 800 €/m2. Toutefois, le DPE influence beaucoup la rentabilité. Un studio noté E peut se louer 20 % plus cher qu’un G, pour un coût de rénovation modéré.
Prix m2 Saint Cyprien Toulouse : zoom sur les rues et micro-localisations
Saint-Cyprien n’est pas homogène : entre la place Saint-Cyprien, les berges de la Garonne et le secteur Patte d’Oie, les ambiances – et les prix – diffèrent. Comme le raconte Camille, habitante depuis 2010 : « Ici, en dix minutes de marche, on passe du marché populaire à la vue sur les péniches ! ».
Quai de la Daurade et allées Charles-de-Fitte
Ces adresses prisées bénéficient d’une vue dégagée et d’une architecture remarquable. Les prix y flirtent avec 6 000 €/m2. Les appartements en dernier étage avec terrasse ou bow-window sont rares et s’arrachent rapidement. Les acheteurs proviennent souvent du centre historique, séduits par le cachet et la proximité immédiate des écoles privées et du métro.
Rue de la République et Cours Dillon
Au cœur de l’animation, les commerces et bars animent les rez-de-chaussée. Les prix oscillent entre 4 400 € et 5 200 €/m2 selon l’étage et le niveau de bruit. En revanche, les appartements côté cour, calmes et rénovés, atteignent des records. De nombreux jeunes cadres y cherchent un premier achat.
Avenue Étienne-Billières et Saint-Cyprien République
Ce secteur, plus large et aéré, accueille beaucoup de résidences des années 1980-2000. Les prix y sont plus accessibles : environ 4 000 € à 4 700 €/m2. Les familles y trouvent des T4 et T5 avec stationnement, tandis que les investisseurs ciblent les T2 faciles à louer.
Limite Patte d’Oie et Fer-à-Cheval
Plus résidentiel, ce périmètre affiche une ambiance tranquille. Les prix varient entre 4 300 € et 5 300 €/m2. Les maisons de ville rénovées y sont rares, mais recherchées. Par conséquent, dès qu’une belle rénovation apparaît, les offres affluent.
Dans l’ensemble, le quartier offre une palette de micro-marchés : du cœur historique dense aux zones plus vertes et familiales. C’est cette diversité qui rend toute estimation générique risquée. D’où l’importance d’une lecture locale précise, comme le pratique Au Bon Mandat.
Prix m2 Saint Cyprien Toulouse : kit pratique pour estimer son bien à Saint-Cyprien
Dans un quartier aussi vivant, estimer son bien revient à trouver l’équilibre entre charme, commodité et réalité du marché. Pour éviter le sur-prix comme la sous-valorisation, suivez ces étapes. Ce kit pratique résume la méthode d’un professionnel averti, inspirée du travail quotidien d’Au Bon Mandat.
Étape 1 : analyser les ventes réelles (DVF / Notaires)
Commencez par consulter les ventes réelles enregistrées sur DVF et les statistiques notariales. Ces bases offrent un aperçu des prix conclus, non des prix affichés. Par exemple, un T3 vendu 260 000 € pour 55 m2 place de la Daurade correspond à environ 4 730 €/m2, tandis qu’un autre, avenue Billières, s’est signé à 3 950 €/m2.
Étape 2 : observer les annonces locales
En parallèle, examinez les sites d’annonces (ex. PAP, SeLoger, Leboncoin). Notez les biens qui partent vite : cela traduit le prix juste. Un logement encore en ligne après trois mois révèle souvent un prix trop ambitieux. En revanche, ceux réservés en deux semaines fixent le tempo réel du marché.
Étape 3 : comparer sur le terrain
Ensuite, allez voir les biens concurrents. Les agences locales publient souvent des journées portes ouvertes. Vous pourrez évaluer la luminosité, la distribution, le bruit de rue ou les odeurs de cuisson : des détails que les plateformes ignorent. Selon Patrick, agent du secteur Patte d’Oie : « Rien ne remplace l’œil humain pour juger la qualité d’un bien. »
Étape 4 : pondérer l’état, le DPE et les atouts
Pour chaque comparable, ajustez le prix selon l’état réel et le DPE. En pratique, un bien classé D et rénové correctement vaut 5 à 10 % de plus qu’un F. Les atouts comme la double exposition, la cave saine ou la vue sur les toits méritent une prime, mais seulement si la demande locale les valorise réellement.
Étape 5 : fixer le prix de présentation
Fixez un prix légèrement supérieur (2 à 3 %) à votre estimation basse : cela laisse une marge de négociation sans dissuader. Surveillez les retours de visites ; si aucune offre n’arrive après 4 semaines, un ajustement s’impose. Selon Élodie : « À Saint-Cyprien, le marché sanctionne très vite les prix déconnectés. »
Check-list synthèse
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- Données DVF et notaires actualisées.
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- Comparaison des annonces locales et durée de publication.
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- État, DPE et prestations pondérés objectivement.
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- Photos claires, plan lisible, diagnostics complets.
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- Prix de présentation cohérent + plan B d’ajustement.
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- Suivi hebdomadaire des contacts et visites.
Appliquer ces règles pas à pas garantit une évaluation sérieuse. Avec Au Bon Mandat, ces étapes sont intégrées dans une méthode encadrée : chaque donnée est vérifiée, chaque ajustement justifié.
Pourquoi il est difficile d’estimer le prix m2 Saint Cyprien Toulouse ?
L’estimation immobilière du prix m2 Saint Cyprien Toulouse échappe aux modèles automatiques. La diversité du bâti, l’âge des immeubles et les écarts d’entretien créent une mosaïque de valeurs. Par conséquent, un seul chiffre moyen ne suffit pas. Comme le dit Sébastien, architecte rue Charles-de-Fitte : « Deux immeubles côte à côte peuvent raconter deux siècles d’histoire et deux prix au mètre carré. »
Variations entre rues et étages
Les rues parallèles ne se valent pas. Une façade exposée au sud, un quatrième étage sans ascenseur ou une cour bruyante modifient radicalement la perception. Ainsi, le dernier étage lumineux côté Garonne dépasse parfois 6 000 €/m2, alors qu’un rez-de-chaussée sombre reste sous 4 000 €.
Différences d’état et de rénovation
Beaucoup de biens anciens n’ont pas connu de rénovation lourde depuis 20 ans. Les travaux à prévoir effraient certains acheteurs. Cependant, ceux qui rénovent intelligemment (isolation, chaudière, fenêtres) récupèrent souvent la mise à la revente. Le coût moyen d’une rénovation complète tourne autour de 900 € / m2 pour l’intérieur, mais il ajoute 10 à 15 % à la valeur finale.
Influence du DPE
Depuis 2023, les passoires thermiques sont dans le viseur. Un appartement noté G ne peut plus être loué sans travaux, ce qui pèse sur les estimations. À l’inverse, un C ou D obtient un avantage compétitif. Selon les données notariales, l’écart entre un C et un G atteint en moyenne 600 €/m2 à Toulouse intra-muros.
Effet du charme ancien
Les briques apparentes, moulures, ferronneries et parquets d’origine déclenchent le coup de cœur. Pourtant, ce charme impose un entretien exigeant : toitures, façades et menuiseries. En conséquence, les acheteurs paient pour l’esthétique mais négocient pour la maintenance. Cette dualité explique la complexité du marché Saint-Cyprien.
Comment Au Bon Mandat aide à trouver le juste prix m2 Saint Cyprien Toulouse
Dans un contexte aussi mouvant, la précision devient stratégique. Au Bon Mandat s’appuie sur une méthode hybride : analyse data, observation terrain et retour d’expérience. Cette approche garantit une estimation sur-mesure et crédible.
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- Analyse multi-sources : DVF, bases notariales, annonces, suivi des ventes récentes dans un rayon de 500 mètres.
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- Lecture fine des singularités : orientation, étage, qualité du bâti, historique de rénovation.
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- Storytelling valorisant : mise en récit du bien (photos professionnelles, texte clair, plans optimisés).
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- Suivi et ajustement : reporting régulier, adaptation du prix selon le retour des visites.
Résultat : des délais de vente raccourcis et une satisfaction mesurable. En 2024, les biens accompagnés par Au Bon Mandat se sont vendus en moyenne 12 jours plus vite que la moyenne toulousaine, avec un écart prix estimé/prix vendu inférieur à 3 %.
Conclusion
Le prix m2 Saint Cyprien Toulouse reflète la vitalité et les contrastes de ce quartier emblématique. Entre charme ancien, modernité et exigence énergétique, la valeur d’un bien se joue dans les détails. En pratique, la luminosité, la qualité du bâti et le niveau de rénovation pèsent autant que la surface. Ainsi, une estimation précise repose sur une lecture locale fine, bien plus que sur des moyennes.
Dans ce contexte, les vendeurs ont tout intérêt à s’appuyer sur une méthode rigoureuse et humaine. Avec Au Bon Mandat, chaque bien bénéficie d’une analyse complète, croisant données notariales, étude du DPE, cachet architectural et attentes des acheteurs. Cette démarche personnalisée permet de trouver le bon équilibre entre attractivité et rentabilité.
Finalement, vendre à Saint-Cyprien, c’est comprendre un marché à la fois vivant et exigeant. Les écarts de valeur sont parfois importants, mais ils traduisent une réalité : ici, chaque mètre carré a une histoire. Pour réussir votre projet, demandez une estimation fiable avec Au Bon Mandat et sécurisez votre vente au meilleur prix.
FAQ – Prix m2 Saint Cyprien Toulouse
Quel est le prix moyen au m2 à Saint Cyprien Toulouse en 2025 ?
En 2025, le prix m2 Saint Cyprien Toulouse se situe entre 3 500 € et 6 000 €/m2 selon la rue, l’étage et l’état du bien. Les appartements anciens rénovés se vendent autour de 4 800 €/m2, tandis que les biens récents ou avec terrasse dépassent souvent 6 000 €/m2.
Pourquoi les prix varient-ils autant dans le quartier Saint-Cyprien ?
Les écarts de prix s’expliquent par la diversité du bâti et de l’environnement. Entre un immeuble ancien sans ascenseur rue de la République et un appartement moderne avec vue sur la Garonne, l’écart dépasse 1 500 €/m2. La luminosité, le DPE et le calme sont déterminants.
Comment bien estimer son appartement à Saint-Cyprien ?
Pour estimer correctement, croisez les données notariales (DVF), les annonces locales et les ventes réelles. En parallèle, faites évaluer votre bien par un professionnel. L’équipe d’Au Bon Mandat réalise des estimations précises basées sur les spécificités de chaque bien et de chaque rue.
Les biens avec extérieur se vendent-ils plus cher à Saint-Cyprien ?
Oui, les appartements avec balcon, terrasse ou patio intérieur se vendent en moyenne 10 à 15 % plus cher. Ces espaces extérieurs sont rares dans le centre toulousain, ce qui justifie la prime.
Quel est le délai moyen pour vendre un bien à Saint-Cyprien ?
En 2025, le délai moyen de vente à Saint-Cyprien est d’environ 65 jours pour un bien bien positionné. Les logements affichés à un prix juste partent souvent en moins d’un mois. Grâce à Au Bon Mandat, les ventes sont souvent finalisées plus rapidement grâce à une estimation fine et une communication ciblée.